I- LES PREALABLES NECESSAIRES A TOUTE MESURE D’EXPULSION EN CAS DE NON-PAIEMENT DES LOYERS, CHARGES, DEPOT DE GARANTIE, NON JUSTIFICATION DE L’ASSURANCE OU NON RESPECT DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES.

Vous êtes propriétaires commercial ou propriétaires en matière d’habitation et votre preneur ou locataire ne paie pas son loyer, ne justifie pas de son assurance, ou ne respecte pas de manière générale les obligations fixées par le bail.

Vous devez alors saisir un huissier de justice.

L’Huissier de justice va alors signifier à votre locataire au preneur, un commandement visant la clause résolutoire soit pour défaut de paiement des loyers, soit pour non justification d’une attestation d’assurance et du paiement des primes. Ce commandement aura vocation à s’appliquer au non-respect des obligations contractuelles en matière commerciale. En matière d’habitation, certaines obligations ne sont pas visées par la clause et il conviendra alors de faire sommation, voir infra.

En fonction du type de clause résolutoire que votre bail intègre, les délais d’acquisition de la clause résolutoire seront variables :

  • En matière de bail d’habitation loi du 6 juillet 1989 & meublée (art. 25-3), la clause résolutoire est acquise au terme d’un délai d’UN MOIS à compter de la signification de l’acte, en ce qui concerne la non justification d’une assurance, ce délai est porté à deux mois en ce qui concerne le non-paiement des loyers, charges ou dépôt de garantie.

  • En matière commerciale, le délai prévu par les textes est généralement appelé par les clauses résolutoires est également d’un mois.

A l’issue de ce commandement, et si le locataire ou le preneur ne s’est pas exécuté dans le sens des obligations qui lui étaient imposées par l’acte signifié, vous devrez alors saisir la juridiction territorialement compétente.

Si votre bail ne dispose pas de clause résolutoire (bail code civil, bail verbal,…) ou que la clause résolutoire ne vise pas l’obligation violée, l’automaticité conférée par cette dernière à la résiliation du bail, devra être opérée sur la base des dispositions de l’article 1184 du Code civil. Il conviendra alors de délivrer une sommation à votre locataire au preneur d’avoir respecté les obligations du bail soit le paiement des loyers en temps et en heure, la justification d’une assurance, toutes d’autres obligations contractuelles.

NB : Lorsque la cause du litige vous opposant à votre locataire au preneur est relative au non paiement des loyers, il peut être judicieux d’envisager une saisie conservatoire de créances sur le fondement des articles L511-1 et L511– 2 du code des procédures civiles d’exécution, sous réserve bien évidemment de disposer d’un contrat de bail, et de justifier d’une urgence et de circonstances susceptibles de mettre en péril le recouvrement de ce qui vous est dû.

Pareillement, si vous disposiez d’un garant, il conviendra de lui dénoncer le commandement de payer (délai de quinzaine pour les baux soumis à la loi du 06 juillet 1989).

II- L’ASSIGNATION EN EXPULSION ET PAIEMENT.

L’ huissier de justice ou votre conseil habituel, si votre locataire ou preneur, n’a pas déféré au commandement ou à la sommation qui lui était faite, va devoir assigner ce dernier, devant la juridiction territorialement compétente aux fins de voir prononcer son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, mais également condamner ce dernier, au paiement des loyers et indemnités d’occupation qui continueraient à courir jusqu’à son départ effectif des lieux, d’éventuels dommages-intérêts (sous réserve d’une assignation au fond et non en référé), la condamnation à un article 700 du CPC et aux dépens. Dans certains cas, une demande d’astreinte pourra également avoir un intérêt.

Il est en effet des cas, où le locataire ou preneur a reçu congé ou a lui-même donné congé. Nonobstant ce dernier, il arrive parfois qu’ils se maintiennent dans les lieux. Il conviendra alors, d’assigner le locataire ou le preneur, en validation de congé, en ayant préalablement pris le soin de lui signifier une sommation dite de déguerpir. C’est assignation, aura vocation également à solliciter du juge qu’il constate la validité du congé qui a été donné, et à ordonner l’expulsion des locataires ou preneur en titre, et celle de tous occupants de leur chef. Il pourra également condamner ces derniers, au paiement de loyers charges ou indemnité d’occupation qui seraient dues, outre d’éventuels dommages et intérêts (sauf en cas d’assignation en référé), une condamnation à un article 700 du CPC et aux dépens. Dans le cas d’une assignation en validation de congé, la demande d’astreinte présente un intérêt certain.

S’il huissier de justice peut rédiger pour vous l’assignation et signifier cette dernière, il ne pourra en aucun cas vous représenter tant devant le tribunal de grande instance que devant le tribunal d’instance.

Pour les assignations qui sont établies sur le fondement d’un non-paiement des loyers, motifs d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, ou d’un congé pour motif légitime et sérieux lorsque le bail est assis sur la loi du 6 juillet 1989 ou meublé, il conviendra que ces dernières soient notifiées au préfet du département et ce au minimum deux mois avant la date d’audience ceci à peine de nullité de l’assignation.

III- LE TITRE EXECUTOIRE ET SES SUITES

A l’issue de l’audience, et en fonction de la décision du magistrat, vous recevrez un titre exécutoire qu’il faudra alors si vous souhaitez l’exécuter, nous transmettre.

Que ce soit en matière civile ou commerciale, ce titre devra être porté à la connaissance du ou des défendeurs, préalablement à toute exécution, c’est-à-dire, signifié.

Sous réserve du délai d’appel ou de l’appel en cours, si votre décision n’est pas revêtue de l’exécution provisoire, un commandement de quitter les lieux devra être signifié à votre locataire ou preneur.

Si en matière d’habitation principale, le délai pour quitter les lieux est de deux mois, aucun délai n’existe juridiquement pour les locaux commerciaux.

Il convient de préciser, qu’en matière d’habitation principale, le commandement de quitter les lieux devra également être notifié à la préfecture.

Passé ce délai de deux mois en matière d’habitation principale, ou du délai octroyé par le bailleur en matière commerciale, et sous réserve de délais judiciaires accordés ultérieurement aux locataires, l’huissier de justice réalisera alors une tentative d’expulsion.

Sauf à ce que les occupants défèrent au commandement de quitter les lieux et se trouvent de ce fait amenés à restituer les clés au moment de la tentative, l’huissier de justice dressera alors un procès-verbal constatant le maintien des lieux des occupants, démontrant ainsi aux autorités préfectorales la nécessité de lui accorder le concours de la force publique.

En possession du titre exécutoire, de sa signification, du commandement de quitter les lieux, de son éventuelle notification à la préfecture, du procès-verbal de tentative d’expulsion, l’huissier de justice va alors requérir le concours de la force publique.

La préfecture dispose alors d’un délai de deux mois, sous réserve des délais judiciaires ou légaux (trêve hivernale), pour accorder ou refuser son concours. Le refus ou l’absence de réponse de la préfecture est susceptible de générer l’engagement de sa responsabilité pour la non-exécution de la décision de justice laquelle pourra se traduire notamment par une indemnisation.

Lorsque le concours nous est accordé, huissier de justice va alors prendre rendez-vous avec le commissariat de police ainsi que d’un serrurier, à fin de pouvoir procéder à l’expulsion (sous réserve de délais judiciaires ou légaux, trêve hivernale).

Le jour de l’expulsion, l’huissier de justice va inviter les occupants à quitter les lieux. Les biens qui ne seraient pas pris par le locataire le jour de leur expulsion, devront être retirés dans un délai d’un mois soit sur place soit au lieu indiqué de leur stockage dans le procès-verbal d’expulsion. Passé ce délai, le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble statuera alors sur leur sort, en prévoyant généralement soit leur destruction, soit qu’ils soient récupérés par une œuvre caritative ou une mise aux enchères de ces derniers.

Ce n’est qu’à cette issue, sauf pour le cas où les biens ont été déplacés dans un autre local, que le propriétaire pourra véritablement récupérer ses clés.

Conformément aux dispositions du code général des impôts, la procédure d’expulsion sera notifiée au percepteur, en fonction des cas.

Il va de soi, que le propriétaire devra prendre d’autres les précautions d’usage afin d’éviter soit une réintégration dans les lieux par les locataires soit le risque d’un squatt.

En ce qui concerne le recouvrement, il convient de lire la page relative au recouvrement amiable et judiciaire.

CERTAINES REGLES SONT PROPRES AUX SITUATIONS DE SQUATT,N’HESITEZ PAS A NOUS CONTACTER.